노후 모텔 리모델링: 평당 200만 원으로 최대 효과 내기

리모델링 목표 및 전략

용도별 최적화: 우선 리모델링 후 모텔의 용도를 무엇으로 할지 결정해야 합니다. 용도에 따라 디자인과 구조 전략이 크게 달라집니다.

• 부티크 호텔형: 관광객이나 젊은 층을 겨냥해 디자인 콘셉트가 뚜렷한 부티크 호텔로 탈바꿈할 수 있습니다. 실제로 10년 넘은 모텔을 전면 리모델링해 앤틱한 외관의 부티크호텔로 바꾸고 20~30대 고객을 끌어모은 사례가 있습니다​. 이처럼 주변 상권의 특성과 고객층(예: 인근에 젊음의 거리나 관광지가 있는지)에 맞춰 인테리어와 서비스를 기획해야 합니다. 기존 모텔도 인테리어 디자인을 세련되게 리모델링하고 “호텔”이란 이름을 사용하면 고객 인식이 개선되고, 고급 호텔의 절반 가격으로 가성비를 내세워 경쟁력을 가질 수 있습니다. 부티크 호텔로 리모델링할 때는 객실마다 특색 있는 테마를 주거나, 로비를 카페처럼 만들어 포토존을 마련하는 등 차별화를 꾀합니다. 다만 구조적으로 큰 변경 없이도 충분히 매력적인 공간을 만들 수 있도록 기존 골조는 최대한 활용하는 것이 비용면에서 유리합니다​
• 셰어하우스형: 숙박업 대신 **공유주택(셰어하우스)**으로 용도를 바꾸는 방법입니다. 이 경우 공용 공간과 개인 공간을 적절히 구성하는 것이 핵심입니다. 예를 들어 기존 모텔 객실 몇 개를 트거나 1층 식당 공간을 공용 거실·주방으로 만들고, 나머지 객실은 **개인 방(미니 원룸)**으로 활용할 수 있습니다. 셰어하우스로 운영하면 20~30대 직장인이나 학생들에게 월세로 임대하여 안정적인 임대수익을 얻을 수 있습니다. 특히 대학교 인근이거나 직장인 수요가 있는 지역의 모텔은 공유주택으로 전환 시 공실 걱정 없이 꾸준한 임대가 가능해 인기가 높습니다​. 다만, 방마다 취사시설을 둘 필요는 없고 공용 주방을 활용하게 하면 구조 변경을 최소화할 수 있습니다.
• 원룸 임대형: 아예 객실 하나하나를 원룸 형태의 월세 임대로 전환하는 방식입니다. 낡은 모텔이라도 대학가, 유흥가, 업무지구 인근의 나홀로 모텔은 원룸으로 개조하면 수요가 많은 편입니다​. 이 방법은 모텔 영업을 접고 건물을 다가구주택이나 다가족 주택으로 용도변경한 뒤, 각 실을 소형 주거 공간으로 임대하는 것입니다. 실제 경매로 저렴하게 낙찰 받은 5층 모텔을 리모델링하여 임대용 원룸 다가구주택으로 변경한 사례가 있는데, 인근 대학의 학생들과 유흥업소 종사자들이 임차 수요가 꾸준할 것으로 판단했기 때문에 이런 결정을 내렸습니다​. 원룸 임대형으로 바꿀 경우 객실당 보통 보증금 1,000만원에 월 50~60만원 정도의 임대료를 기대할 수 있어 서울·수도권에서는 안정적인 수익모델이 됩니다​. 다만 욕실이나 간단한 주방시설을 각 방에 마련해야 하므로, 공간을 조금 확장하거나 설비 추가가 필요할 수 있습니다.

공간 활용도 및 구조 개선: 용도에 관계없이 제한된 공간을 극대화하는 아이디어가 중요합니다. 기존 모텔은 대체로 객실 위주의 구조이므로, 필요에 따라 벽을 허물거나 합치고 새로운 공간으로 재구성할 수 있습니다. 예를 들어 더 넓은 객실이나 원룸이 필요하다면 인접한 작은 객실 두 개를 하나로 터서 한쪽에 미니 주방을 설치하는 방법이 있습니다​. 이렇게 하면 방 크기에 여유가 생겨 거주성이 높아집니다. 반대로 부티크 호텔로 운영한다면 너무 넓은 공간보다는 적절한 크기의 객실 여러 개가 나을 수도 있으므로, 기존 구조를 유지하면서 가구 배치로 공간감을 살리는 편이 유리합니다. 복도나 로비, 옥상, 지하 등 버려진 공간을 수익화하는 것도 놓치지 말아야 할 포인트입니다. 예를 들어 옥상에 작은 바나 루프탑 라운지를 꾸며 부가수익을 올리거나, 지하는 코인세탁실이나 창고로 활용해 투숙객 편의를 높일 수 있습니다. 또한 가능하다면 창문을 크게 내어 채광과 개방감을 높이는 것도 방법입니다. 실제 한 낡은 모텔을 리모델링한 사례에서는 창문 높이를 두 배로 키워 밝은 실내를 연출하고, 내부에 H빔을 덧대 구조만 보강하는 선에서 공사를 끝내 큰 비용 들이지 않고도 공간의 질을 높였습니다​. 이처럼 구조적 안전을 확보하는 한도 내에서 개방감 있는 공간, 수익을 창출할 수 있는 공간으로 재편성하는 전략이 필요합니다.

예산에 맞춘 공사 항목별 비용 절감 방법

평당 200만원의 한정된 예산 안에서 최대한 비용을 절감하면서도 완성도를 높이기 위한 팁은 다음과 같습니다.

외관 리모델링 (Exterior) 비용 절감

• 도장 및 마감 재사용: 모텔 외관은 전체 철거보다는 기존 구조를 살리면서 표면만 개선하는 방식이 경제적입니다. 외벽의 큰 손상만 없다면 외벽 페인트를 새로운 색상으로 도장해도 분위기를 일신할 수 있습니다. 적절한 재료와 디자인 선택을 하면 모텔 외관을 오래 아름답게 유지하면서 유지보수 비용을 절감할 수 있습니다​. 예를 들어, 내구성 좋은 페인트나 코팅재를 사용하고 오염 방지 기능이 있는 소재를 쓰면 향후 보수비용이 줄어듭니다. 기존 타일이 있다면 부분 보수하거나 외장 필름을 붙여 색상을 바꾸는 것도 저렴한 방법입니다.

 

• 간판 교체: 낡고 촌스러운 간판 대신 심플하고 세련된 간판으로 교체하면 외관 인상이 크게 달라집니다. 간판은 반드시 크고 화려할 필요 없이, LED 조명을 활용한 간결한 디자인이 요즘 트렌드이며 전기요금도 절약됩니다. 예를 들어 기존 모텔들은 종종 번쩍이는 큰 간판을 쓰지만, 성공한 핫플 모텔들은 건물 디자인과 어울리는 작은 간판이나 네온사인으로 개성을 드러내곤 합니다​​. 간판 교체 시 정부 지원을 받을 수 있는지(소상공인 경영환경 개선사업 등) 확인하면 비용 부담을 덜 수 있습니다.
• 조경 및 조명: 건물 외부에 조경이나 경관조명을 더하는 것은 비용 대비 효과가 좋은 편입니다. 작은 화단이나 화분, 입구 주변에 조명을 설치하면 고급스러운 분위기를 낼 수 있지만 비용은 크지 않습니다. 특히 LED 경관조명은 전력소비가 낮고 수명이 길어서 초기 투자 이후 운영비용이 적습니다.
• 지역색 활용 디자인: 특별히 예산을 들이지 않고도 디자인 감각을 높이는 방법으로, 건물이 위치한 지역의 테마나 색감을 외관에 반영하는 것을 들 수 있습니다. 앞서 언급한 리모델링 사례에서는 외벽에 레트로 감성의 타일을 붙이고 주변 문화유산인 행궁의 색감을 더해 독특한 외관을 완성했습니다​. 이처럼 값비싼 외장재를 쓰지 않고도 페인트 패턴, 타일 포인트, 벽화 등으로 충분히 고급스러운 이미지를 연출할 수 있습니다.

내부 인테리어 (도배, 바닥재, 조명, 욕실 등) 비용 절감

• 기존 레이아웃 최대 활용: 내부 구조 변경은 비용을 급격히 높이는 요인입니다. 함부로 벽을 부수고 새로 만들면 철거비와 신설비가 이중으로 들어가므로, 가능하면 현재의 방 구조와 배치를 그대로 활용하는 것이 좋습니다​. 예를 들어 화장실 문 위치를 옮기거나 방 크기를 조정하고 싶어도, 그런 레이아웃 공사는 철거 및 추가 시공 비용이 많이 든다는 점을 유념해야 합니다​. 대신 벽체를 유지하면서도 새로운 느낌을 줄 방법을 고민하세요. 손님들은 화장실에 들어가는 경로가 조금 불편해도, 정작 객실에서 휴식하며 즐길 콘텐츠에 더 관심을 가질 수 있습니다​. 즉, 불필요한 구조 변경보다 고객 경험을 높이는 요소에 예산을 쓰는 편이 낫습니다.

 

• 필수 보강 외 공사 최소화: 노후 모텔의 경우 10년 넘게 쓰면서 마감이 수명을 다한 곳이 많습니다. **도배(벽지)**와 바닥재 교체는 최소한 해야 깔끔한 인상이 나오는데, 이때 고가의 자재 대신 가성비 자재를 선별합니다. 예를 들어 벽지는 실크벽지 대신 합지벽지나 친환경 페인트로 마감하면 비용을 아낄 수 있습니다. 바닥은 **대리석이나 원목마루 대신 LVT(PVC 바닥재)**나 장판지를 고려해보세요. 최근 LVT는 디자인이 다양하고 내구성도 좋아 고급스러운 느낌을 내면서도 가격은 저렴합니다. 천장도 특별한 누수나 문제만 없다면 전체 철거보다는 덧방이나 도장으로 정리하는 것이 비용 효율적입니다. 인테리어 공사 항목 중 목공 및 수장 공사(천장에 간접등 매립, 벽에 덧댐 등)는 가급적 줄입니다. 목공사는 구조 보강이나 단열 등 기능상 필요한 부분에만 하고, 단순히 디자인을 위한 목공 작업은 최소화하는 게 좋습니다​. 예를 들어 천장을 모두 목재로 떨어뜨려 간접조명을 넣는 대신, 기존 천장을 살리고 조명만 교체하거나 벽 한 면만 포인트 시트지를 붙이는 식입니다.

 

• 욕실 리모델링: 욕실은 습식공사 때문에 비용이 많이 들 수 있는 부분입니다. 예산이 빠듯하다면 전체 철거보다는 부분 보수를 고려합니다. 예를 들어 타일을 전면 교체하는 대신 타일 재도장이나 타일 위 덧방 시공을 하면 공사비를 크게 줄일 수 있습니다. 욕조가 녹슬거나 손상됐다면 과감히 철거하고 샤워부스 형태로 바꾸는 것도 공간 활용과 비용 절감에 좋습니다. 변기나 세면대 등 도기류는 신제품으로 교체하되, 배관 위치를 이동하지 않도록 기존 배관을 그대로 활용하면 공사비를 아낄 수 있습니다. 배수구 위치를 안 바꾸면 방수 공사 범위도 줄어듭니다. 또한 조립식 욕실(유닛 배스) 모듈을 설치하면 공사 기간을 단축하고 장기적으로 누수 위험도 낮출 수 있어 고려해볼 만합니다.
• 조명 교체: 실내 조명은 비교적 적은 비용으로 분위기를 좌우할 수 있는 요소입니다. 기존 형광등이나 오래된 조명을 LED 조명으로 교체하면 에너지 절약과 함께 공간이 한층 밝고 세련되어 보입니다. 간접조명이나 스폿 조명을 활용해 디자인 효과를 내는 방법도 있습니다. 예산 내에서 고급스러움을 내려면 비싼 샹들리에 대신 매립형 다운라이트 + 간접등 조합으로 은은하면서도 현대적인 느낌을 줄 수 있습니다. 조도와 색온도를 조절해주는 디머(dimmer) 기능을 일부 객실에 넣어 특별한 분위기를 연출하면서도, 설치비용은 크지 않습니다.

전기, 배관 및 소방시설 보강

• 전기 설비: 노후 모텔이라면 전기 배선의 피복 노후화나 용량 부족 문제가 있을 수 있습니다. 안전진단을 통해 누전 위험이 있는 배선을 교체하고, 부족한 콘센트나 차단기도 보강합니다. 특히 객실별로 전자제품 사용이 늘어난 점을 고려해 차단기 용량을 충분히 확보해야 합니다. 비용을 아끼려면 배선 전체교체 대신 문제되는 구간 위주로 부분 교체를 하고, 객실 내 조명 스위치나 콘센트도 기존 위치를 유지하면서 교체만 하는 식으로 공사를 단순화합니다. 또한 LED조명 및 고효율 에어컨을 도입하면 초기비용이 들지만 전기요금이 절감되어 장기적으로 운영비 부담을 줄여줍니다.
• 배관 설비: 상하수 배관도 누수나 녹 발생 여부를 점검해야 합니다. 욕실 리모델링 시 배관을 가능한 한 기존 위치에 두는 것이 공사비 절감의 핵심입니다​. 배관을 옮기면 바닥을 깨고 방수까지 새로 해야 하므로, 기존 배관은 살리고 상태가 안 좋은 부분만 보수합니다. 예를 들어 오래된 **급탕기(보일러)**나 온수 배관은 교체해 에너지 효율을 높이고, 녹슨 수도관은 부분 교체하거나 라이닝(lining) 공법으로 내부 코팅을 할 수 있습니다. 또한 수압이 약한 건물이라면 펌프를 보강하고, 각 방에 온수 공급이 원활하도록 순환배관을 설치하는 것도 고려합니다. 이런 설비 보강은 숨은 하자 예방과 고객 만족도 향상에 직결되므로 예산을 어느 정도 배분해 두는 게 좋습니다.

 

• 소방 안전: 화재 예방 및 안전설비 보강은 필수입니다. 특히 3층 이상 건물인데 스프링클러가 없고 외장재가 불연재가 아닐 경우, 2025년부터 화재안전성능 보강공사 의무대상이 되므로 반드시 스프링클러 등을 설치해야 합니다​. 소방시설 보강에는 객실 내부의 자동화재탐지설비(연기감지기), 스프링클러 또는 간이소화설비, 소화기 비치, 비상구 표지판과 비상조명 설치 등이 포함됩니다. 오래된 숙박시설에 이러한 설비가 미비한 경우 정부와 지자체가 화재 안전보강 지원사업을 통해 총공사비 4,000만원 한도 내에서 3분의 2를 보조해주기도 하니 해당 제도를 알아보는 것이 좋습니다​. 예산 절감을 위해서는 모든 층에 대형 스프링클러를 설치하는 대신, 요건에 맞는 간이스프링클러나 물분무소화설비 등을 검토할 수 있습니다. 또한 객실 문을 방화문으로 교체하는 것은 화재시 대피 시간을 벌어주지만 비용이 크므로, 우선 방화도어 closer 설치나 문 틈 연기차단 등 저비용 보완책부터 시행합니다. 마지막으로 피난시설(완강기, 계단 등)도 점검하여 부족하면 확충해야 하는데, 이 역시 기존 설비를 최대 활용하면서 보강하는 쪽으로 계획해 비용을 관리합니다.

가구 및 설비 비용 절감 방안

• 기존 가구 재활용: 예산 절감을 위해 기존 가구와 설비를 최대한 활용합니다. 침대 프레임이나 옷장 등이 튼튼하다면 재도색하거나 필름을 붙여 리폼하고 그대로 사용하는 것이 경제적입니다. 특히 모텔은 통상 침대, TV장, 욕실비품 등이 기본으로 갖춰져 있는데, 이러한 기본 가구는 새것으로 모두 바꾸기보다 상태를 보고 일부만 교체합니다. 예를 들어 매트리스나 침구류처럼 위생과 직결된 품목은 교체하되, 헤드보드나 침대 프레임은 도장하여 재사용할 수 있습니다.
• 중고 및 저가매물 활용: 호텔이나 모텔 업계에는 리모델링 시 중고 가구를 일괄 처분하는 경우가 많습니다. 이를테면 어느 비즈니스호텔에서 리모델링을 하며 객실당 30만원에 기존 가구 일체를 판매한 사례도 있습니다​. 이런 정보를 모텔 관련 커뮤니티나 중고장터에서 찾아본다면 훨씬 저렴한 가격에 가구 및 비품을 구입할 수 있습니다. 실제로 온라인 중고 플랫폼이나 전문 중고 가구 업체를 통해 특급호텔 중고 가구나 리조트 비품 등을 구하면, 새 제품 대비 절반 이하 가격에 괜찮은 품질의 집기를 마련할 수 있습니다​. 다만 중고 가전의 경우 에너지 효율이나 내구성을 고려해야 하므로, 에어컨이나 TV 등은 신품 에너지효율 1등급 제품으로 교체해두면 운영 중 전기세를 아낄 수 있습니다.
• 맞춤 제작 vs 기성품 혼용: 객실 가구를 모두 맞춤제작하면 퀄리티는 높아지지만 비용이 크게 상승합니다. 제작가구와 기성가구를 적절히 혼용 발주하는 것이 일반적이며, 비용 절감에도 유리합니다​. 예를 들어, 침대 옆 협탁이나 테이블 등은 시장에서 구할 수 있는 기성품을 쓰고, 방 크기에 꼭 맞춰야 하는 붙박이장이나 욕실 수납장 정도만 제작가구로 주문하는 식입니다. 특히 기성가구는 인터넷 최저가를 잘 찾아보면 동일한 제품도 유통채널에 따라 가격 차이가 크므로, 최종 발주 직전에 한 번 더 가격 비교 검색을 해서 가장 저렴한 곳으로 구매해야 예산을 아낄 수 있습니다​. 이렇게 **발품(손품)**을 팔아 가구를 구입하면 객실당 몇 십만원씩 비용을 줄일 수 있고, 누적하면 수백만원 절감도 가능합니다​.

 

• 소품과 침구: 커튼, 조명, 러그, 액자 등 소품류는 공간의 격을 높여주는 요소지만 비용이 과도하지 않게 신경 써야 합니다. 커튼의 경우 맞춤제작보다 기성 암막커튼을 활용하고, 러그나 쿠션 등은 세일 기간에 대량 구매하면 비용을 낮출 수 있습니다. 호텔 스타일을 내려면 침구 역시 중요하므로 화이트톤의 침구세트를 통일감 있게 갖추되, 이는 전문 호텔 납품업체에서 대량 구매하여 단가를 낮춥니다. 또 욕실 어메니티나 소모품(타월, 슬리퍼 등)은 온라인 도매처를 이용해 대량 구매하고, 리필 용기 등을 쓰면 고급스러운 인상을 주면서도 비용 절약과 환경 보호 두 마리 토끼를 잡을 수 있습니다.

실제 리모델링 사례 분석

국내 사례

• 낡은 모텔의 복합문화공간 변신 (수원 행궁동 뉴스뮤지엄): 35년 된 낡은 모텔을 리모델링하여 지역 핫플레이스로 성공한 대표 사례입니다. 리모델링에 약 **7억원(평당 150만원)**을 투자했는데, 이는 최근 신축 단가(평당 500만원)의 1/3 수준에 불과한 파격적인 저비용이었습니다​. 이 건물은 기존 철근콘크리트 구조를 그대로 두고 내부 비내력벽만 철거한 후, 몇 개의 H빔으로 구조 보강을 해서 안전을 확보했습니다​. 대신 창문을 기존보다 2배 크게 내어 외부의 개방감을 끌어들이고, 외벽은 레트로 타일로 멋을 내는 등 적은 공사로 큰 효과를 보았습니다​. 용도도 지하~3층은 F&B와 전시공간, 4층은 숙박이 공존하는 복합공간으로 재탄생시켜 공간 활용도를 극대화했습니다​. 기존 건물을 크게 손대지 않고도 창의적인 기획과 콘텐츠로 성공할 수 있다는 걸 보여준 사례로, 한정된 예산으로 최대 건축 효과를 낸 좋은 참고 사례입니다​.

 

• 모텔 → 부티크 호텔로 리브랜딩: 앞서 언급한 의정부 A모텔 사례처럼, 전국에 오래된 모텔을 리모델링해 부티크호텔로 탈바꿈하는 사례가 늘고 있습니다. 젊은 층의 마음을 사로잡기 위해 외관을 고풍스럽게 꾸미고 내부를 세련되게 리뉴얼한 뒤 “호텔” 간판을 단 것입니다​. 그 결과 노후 모텔로는 유치하기 어려웠던 2030세대 고객이 다시 찾아오고, 매출이 크게 상승한 것으로 전해졌습니다​. 실제 한 모텔 프랜차이즈의 리모델링 결과 통계를 보면, 리모델링 지점들의 50% 이상이 이전 대비 매출 100% 이상 상승을 이루었고 상위 5개 점포는 매출이 300% 가까이 급증했다고 합니다​. 이처럼 콘셉트와 디자인을 강화한 리모델링은 투자 대비 높은 수익을 낸 사례가 많습니다. 주요 성공 요인은 지역 특성에 맞는 테마 설정, 철저한 온라인 마케팅, 그리고 고급스러운 분위기 연출을 꼽을 수 있습니다. 예산 내에서 고급스러움을 유지하려면 모두 비싼 자재로 도배하기보다, 포인트 요소에 집중 투자하여 가성비 높은 하이엔드 느낌을 내는 전략을 썼습니다. 예컨대 로비나 일부 객실에만 대리석 느낌을 주고, 나머지는 조명과 소품으로 커버하는 식입니다.

 

• 모텔 → 원룸 임대주택 (공공지원 민간임대): 서울 종로구의 베니키아 호텔을 개조하여 청년 임대주택으로 공급한 사례는 호텔/모텔의 주거용 전환 1호로 유명합니다. 이 사업을 통해 공공임대 31가구와 공공지원 민간임대 207가구를 한 건물에 조성하여 청년들에게 공급했습니다​. 초기에는 호텔식 서비스를 제공하려 했으나 비용 문제로 철회하고 주거 서비스 중심으로 전환하여 안정적으로 운영되고 있습니다​. 이 사례는 정부 주도의 사업이지만, 민간에서도 모텔을 인수하여 리모델링 후 소형 임대주택으로 활용하는 움직임이 늘고 있습니다. 앞서 언급한 경남 마산 모텔 경매 사례에서도 5억대에 낙찰받은 모텔을 리모델링해 월세 원룸으로 운용함으로써, 공실 위험이 큰 모텔 영업 대신 안정적인 임대수익을 창출하였습니다​. 이처럼 숙박업에서 임대업으로의 전환은 지역 수요만 뒷받침된다면 수익형 부동산으로 변신시킨 사례로 볼 수 있습니다.

국외 사례

• 미국의 모텔 주거화 트렌드: 해외에서도 오래된 모텔을 멀티패밀리 주택이나 아파트로 리모델링하는 사례가 늘고 있습니다. 특히 코로나19 이후 숙박 수요가 감소하자, 투자자들이 저렴해진 모텔을 사들여 저렴한 임대주택으로 재탄생시키는 움직임이 활발했습니다​. 이는 꾸준한 저렴 주거 수요를 겨냥한 것으로, 기존 건물을 재활용하므로 신축 대비 비용을 아끼면서도 빠르게 임대수익을 얻는 장점이 있습니다. 예를 들어 미국의 한 부동산 개발 사례에서는 모텔 객실 100여 개를 스튜디오 아파트로 개조하여 지역의 부족한 임대주택 공급을 늘리는 동시에 높은 투자 수익을 창출하였습니다. 유럽에서도 오래된 호텔이나 호스텔 건물을 **공유주택(co-living)**으로 리노베이션하는 사례가 나타나는 등, 노후 숙박시설의 주거용도 전환은 세계적 트렌드로 볼 수 있습니다​.

리모델링 후 운영 전략

숙박업 지속 vs 임대사업 전환: 수익성 비교

리모델링을 마친 후 운영 방식을 결정해야 합니다. 숙박업을 그대로 지속할지, 아니면 **임대사업(주거용)**으로 전환할지에 따라 수익 구조와 운영 전략이 달라집니다.

• 숙박업 유지: 부티크 호텔이나 모텔로 계속 운영한다면 일일 숙박료 수입을 얻게 됩니다. 입지와 마케팅에 성공할 경우 객실 점유율을 높여 높은 매출을 올릴 수 있습니다. 예를 들어 리모델링 후 일 숙박료를 6만원으로 받고 객실이 50%만 가동되어도 한 달 약 90만원의 매출을 객실당 올릴 수 있는데, 이는 동일 객실을 월세 50만원에 임대한 것보다 높은 수익입니다. 특히 주말이나 성수기에는 객실당 수십만원을 받을 수 있어 수익의 상한선이 더 높습니다. 또한 숙박업을 유지하면 건물을 유연하게 활용(예: 평일에는 비즈니스 고객, 주말에는 관광객 대상 프로모션)할 수 있고, **OTA(Online Travel Agency)**나 야놀자, 여기어때 같은 숙박앱을 통해 즉각적으로 가격과 판매전략 조절이 가능합니다. 반면, 숙박업은 운영 비용도 고려해야 합니다. 24시간 프론트 운영 인건비(또는 무인시스템 도입 비용), 객실 청소비, 소모품 비용, OTA 수수료 등이 발생합니다. 또한 비수기나 코로나와 같은 외부 변수로 점유율이 떨어질 위험이 있습니다. 따라서 입지 경쟁력과 운영역량이 뒷받침된다면 숙박업 유지가 높은 수익을 줄 수 있지만, 그렇지 않다면 변동성이 큰 점을 감안해야 합니다.
• 임대사업 전환: 공유주택이나 원룸 임대로 돌릴 경우 월세 수입의 안정성이 장점입니다. 세입자가 들어오면 별다른 추가 비용 없이 장기적으로 고정 임대료를 받을 수 있어 예측 가능한 수익 구조를 가집니다. 앞서 언급했듯이 수도권 기준으로 작은 원룸 하나당 보증금 1천만원에 월 50만원 내외의 임대료를 기대할 수 있고​, 10개 실이면 월 500만원 수준의 안정적 매출이 확보됩니다. 이는 경기 불황이나 계절과 상관없이 꾸준히 들어오는 수입이므로 공실률만 낮추면 리스크가 적습니다. 운영비도 숙박업에 비해 훨씬 적습니다. 공용부분 청소나 건물 관리 정도만 필요하고, 호텔처럼 일일 시트교체나 프런트 인력이 필요없어 관리비용이 낮습니다. 다만 임대사업은 한 번 월세를 정하면 수익의 상한선이 고정되고, 임대료 인상에도 한계가 있습니다. 또한 임차인을 잘못 들이면 체납이나 관리소홀 등의 문제가 생길 수 있으므로 임차인 관리가 중요합니다. 수익성을 비교하면, 입지와 마케팅이 좋아 숙박률 70% 이상만 꾸준히 나온다면 숙박업이 임대보다 수익이 높을 수 있지만, 그 이하의 숙박률이거나 지역 수요가 한정적이면 임대가 더 나은 선택일 수 있습니다. 따라서 현지 수요 조사와 수익 시뮬레이션을 통해 어떤 운영이 유리할지 판단해야 합니다.

온라인 마케팅 및 홍보 전략

리모델링 후 성공 여부는 마케팅과 홍보에 크게 좌우됩니다. 특히 숙박업을 지속한다면 온라인 플랫폼을 활용한 마케팅은 필수적입니다. 최근 전체 숙박 예약의 65% 이상이 온라인으로 이루어지고 있으며, 시간이 지날수록 오프라인 방문 예약은 사라지고 있습니다​. 이에 대응하는 전략은 다음과 같습니다:

• OTA 입점 및 관리: 야놀자, 여기어때, 부킹닷컴, 에어비앤비 등 주요 예약 플랫폼에 숙소를 노출시켜야 합니다. 플랫폼별로 고화질 사진과 상세 정보를 충실히 올리고, 리뷰 관리를 철저히 해서 평점을 높게 유지하는 것이 중요합니다. 현대 고객들은 다양한 사이트에서 가격과 후기를 비교하므로, 합리적 가격 정책과 청결한 시설, 친절한 서비스로 좋은 후기를 유도해야 합니다​​. 특히 리모델링한 모텔이라면 “신축급 시설”, “완전 리뉴얼 오픈” 등의 키워드로 청결함을 강조하고, 오픈 기념 할인 등을 제공하면 초기 고객 유치에 도움이 됩니다.

 

• 소셜 미디어 홍보: 인스타그램, 페이스북 등 SNS를 활용한 홍보는 비용 대비 효과가 좋은 편입니다. 기억에 남는 재치있는 숙소 이름을 짓고​, 고화질의 근사한 사진을 SNS에 지속적으로 올려 사람들의 관심을 끌어보세요​. 예를 들어 객실별 인테리어 테마, 예쁘게 꾸민 로비, 주변 관광명소 등을 사진으로 소개합니다. 필요하다면 인플루언서와 협업하여 숙소를 체험하게 하고 콘텐츠를 생산해달라고 제안할 수도 있습니다​. 이는 2030세대에 어필하는 효과적인 방법입니다. 또한 숙소의 브랜드 계정을 만들어 팔로워를 모으고, 이벤트(예: 무료 숙박권 이벤트나 리그램 이벤트)를 통해 자발적인 입소문을 유도합니다.

 

• 차별화된 서비스 홍보: 리모델링으로 하드웨어를 개선했다면, **소프트웨어(서비스)**를 홍보하는 것도 잊지 말아야 합니다. 무료 조식이나 웰컴드링크를 제공한다면 이를 강조하고, 무인호텔로 운영한다면 비대면 체크인 서비스의 편리함을 내세웁니다. 주변에 관광지가 있다면 할인쿠폰 제공이나 제휴 서비스 등을 만들어 경쟁 우위를 갖춥니다. 이러한 부가 서비스를 온라인 광고 및 SNS에 적극 노출하여 **“이 모텔만의 장점”**으로 각인시킵니다.
• 자체 웹사이트 및 브랜딩: 가능하다면 숙소의 자체 홈페이지나 블로그를 만들어 상세한 정보를 제공하고, 직접 예약을 받을 수 있도록 합니다. 홈페이지에는 리모델링 스토리, 객실 상세 사진, 요금 및 패키지 정보를 투명하게 제공하여 신뢰도를 높입니다. 또한 브랜드 아이덴티티를 구축해서, 로고 디자인부터 객실 어메니티까지 통일된 컨셉으로 신경 쓰면 고객들에게 전문적인 인상을 주어 재방문이나 직접 예약을 유도할 수 있습니다.

이처럼 온·오프라인을 아우르는 마케팅 전략을 펼치면 리모델링 후 단골을 확보하고 신규 고객을 끌어모아 수익 극대화에 큰 도움이 될 것입니다. 중요한 것은 일관성 있는 브랜딩과 고객 만족 관리이며, 이를 뒷받침할 온라인 홍보 활동을 꾸준히 지속하는 것입니다.

법적 고려사항

리모델링을 진행하고 운영 방식을 바꾸는 과정에서 법률 및 인허가 문제를 사전에 충분히 검토해야 합니다. 건축법부터 보건위생, 소방, 세무에 이르기까지 관련 규제를 준수하지 않으면 나중에 큰 문제가 될 수 있습니다.

• 건축법 및 용도변경: 노후 모텔 건물의 용도(숙박 -> 주거 등)를 변경하거나 구조를 크게 변경할 경우 건축법상의 인허가 절차가 필요합니다. 예를 들어 모텔을 원룸 다가구주택으로 용도변경하려면 관할 구청에 용도변경 승인을 받아야 합니다​. 다가구주택 요건상 주차장 확보, 정화조 용량 등을 충족해야 하며, 건물 규모는 주차층 제외 3층 이하, 연면적 200평 미만, 세대수 19개 이하 등의 제한이 있습니다​. 이러한 법적 제약을 미리 파악하고, 변경하려는 용도가 해당 조건을 만족하는지 확인해야 합니다. 또한 대수선 공사에 해당하는 구조 변경(주요 구조부를 건드리는 공사나 증축 등)은 사전에 반드시 구청의 허가를 받아야 합니다​. 일반적인 인테리어 수준을 넘어서는 리모델링(예를 들어 계단 위치를 옮기거나 구조벽을 철거하는 등)은 건축 신고/허가 대상이 되므로, 설계 단계부터 건축사 등 전문가와 상의하여 적법하게 진행해야 합니다. 무허가로 공사했다가 적발되면 공사중지나 원상복구 명령을 받을 수 있으니 주의해야 합니다.

 

• 숙박업 인허가 및 위생: 모텔로 숙박업을 계속 영위하려면 기존에 취득한 숙박업 영업신고증을 유지 또는 갱신해야 합니다. 리모델링으로 객실 수나 구조가 변동되었다면 관할 보건소에 변경 신고를 해야 할 수 있습니다. 특히 무인호텔 형태로 운영할 경우 보건복지부 지침에 따른 CCTV 설치, 고객신원 확인 시스템 등의 요건을 갖추고 신고해야 합니다. 공중위생관리법 상 일반숙박업으로 분류되는 모텔도 리모델링 후 **“호텔”**이라는 명칭 사용이 가능하지만, 시설기준(객실당 면적 등)을 충족하는지 확인해야 합니다​. 또한 숙박업을 지속한다면 정기적인 **위생점검(침구류 청결, 소독 등)**과 수질검사(온수 저장탱크 등) 등을 받아야 하므로, 이에 맞게 시설을 개선해야 합니다.

 

• 임대사업 전환 시 신고: 숙박업을 폐지하고 주거용 임대사업으로 전환할 경우, 기존 숙박업 폐업신고를 해야 하고 건축물 용도가 ‘다가구주택’ 등으로 변경된 후에는 임대사업자 등록을 고려해야 합니다. 특히 단기임대가 아니라 주택임대사업으로 다수의 원룸을 운용한다면 지방자치단체에 임대사업자 등록을 하면 세제 혜택이나 임대차계약 관리에서 유리할 수 있습니다(다만 2020년대 이후로 임대사업자 제도가 많이 변경되었으므로 최신 제도 확인 필요). 반대로 에어비앤비처럼 생활형 숙박시설로 운영하려면 오피스텔/생활숙박시설로 용도를 바꾸고 관광진흥법에 따른 등록을 해야 하는 등 절차가 복잡해집니다. 따라서 운영 형태에 맞는 적절한 신고/등록를 빠뜨리지 말아야 합니다.
• 소방법 및 안전시설: 앞서 언급한 대로 소방 관련 법령에 따른 시설 보강을 해야 합니다. 기존 건물이 3층 이상이고 스프링클러가 없다면 의무적으로 스프링클러를 설치해야 하며​, 이것은 건축물관리법 시행령 개정으로 요구되는 사항입니다. 또 비상탈출구나 피난계단 등의 설치 여부도 확인해야 합니다. 만약 리모델링 과정에서 승강기 설치를 검토한다면 승강기 안전관리법 등 추가적인 인허가와 검사절차가 수반됩니다. 전기시설 증설 시에는 한국전기안전공사의 검사, 가스보일러 교체 시에는 가스안전공사의 검사 등 전기·가스 분야 법정검사 일정도 챙겨야 합니다.
• 세금 문제: 리모델링 비용 자체는 건물 자산에 잡히거나 경비처리가 제한적인 부분이 있어 세무사와 상담이 필요합니다. 숙박업을 계속하면 부가가치세 및 소득세(또는 법인세) 신고를 해야 하고, 임대사업으로 전환하면 주택임대소득에 대한 과세를 검토해야 합니다. 경우에 따라 임대소득이 연 2천만원 이하라면 분리과세 등 혜택이 있을 수 있으나, 동시에 재산세나 종부세 등에서 주택으로 분류되어 세율이 달라질 수 있습니다. 또한 건물 용도변경으로 건축물 대장이 바뀌면 취득세나 도시농촌취득세 추징 또는 추가 부담이 있을 수 있어 지자체 세무과에 사전 문의하는 것이 좋습니다. 영업세나 면세여부 등도 달라지므로, 숙박업 폐업 후 임대 전환 시 부가세 면제 대상 여부 등을 확인해야 합니다.
• 불법개조 주의: 마지막으로, 불법으로 용도만 변경하여 세금이나 부담을 피하는 행위는 피해야 합니다. 일부 업주들이 숙박업 폐업 신고만 하고 건축물 용도는 여관(숙박시설)인 채로 사실상 원룸 임대를 하는 경우가 있는데, 이는 적발 시 무거운 행정처분과 세금 추징을 당할 수 있습니다​. 실제로 여관 건물을 불법으로 다세대주택으로 꾸며 임대한 사례들이 단속된 적도 있습니다​. 리모델링 후에는 건축물대장 용도, 영업신고 현황, 임차인과의 계약 형태 등이 모두 법에 부합하도록 정리해야 안전하게 사업을 지속할 수 있습니다.

以上와 같이, 평당 200만원의 예산 범위 내에서도 창의적인 전략과 꼼꼼한 계획을 통해 노후 모텔을 효과적으로 리모델링할 수 있습니다. 핵심은 기존 자원을 최대한 활용하면서도 필요한 부분에는 투자하여 공간 가치와 수익성을 높이는 것입니다. 또한 관련 법규를 준수하고 적절한 운영전략을 세우면, 예산을 절감하면서도 높은 퀄리티를 유지하는 리모델링을 충분히 실현할 수 있습니다.